Hipoteca sin Ahorros : Cómo Conseguirla

Comprar una casa cuando no tienes ahorros. Suena a misión imposible, ¿verdad? Pues déjame decirte algo: no es imposible, pero tampoco es tan fácil como algunos te quieren hacer creer. He visto a decenas de personas frustrarse porque pensaban que bastaba con tener un buen sueldo para conseguir una hipoteca sin ahorros, y la realidad les dio un golpe de realidad en el banco.

La verdad es que en 2025, conseguir una hipoteca al 100% requiere cumplir ciertos requisitos específicos, conocer las opciones disponibles y, sobre todo, tener claras las condiciones del juego. Porque sí, existen caminos para comprar tu primera vivienda sin entrada, pero cada uno tiene sus pros y sus contras.

¿Es realmente posible conseguir una hipoteca sin ahorros?

Vamos al grano. Sí, es posible. Pero no para todo el mundo.

Antes de la crisis de 2008, los bancos regalaban hipotecas al 100% (incluso al 110%) como si fueran caramelos. Hoy en día, la historia es muy diferente. La mayoría de entidades financieras solo financian el 80% del valor de la vivienda, lo que significa que necesitas tener ahorrado al menos el 20% del precio de la casa más un 10% adicional para cubrir gastos de notaría, registro e impuestos.

Hagamos cuentas rápidas. Para una vivienda de 150.000€:

• 20% de entrada: 30.000€
• 10% de gastos: 15.000€
• Total necesario: 45.000€

¿Quién tiene 45.000€ ahorrados hoy en día, especialmente siendo joven? Exacto. Por eso existen alternativas.

Las opciones reales para conseguir financiación sin ahorros en 2025

Honestamente, cuando empecé a investigar esto pensaba que había muchas más opciones. Pero la realidad es que las alternativas son limitadas y cada una tiene condiciones muy específicas. Te las cuento todas.

1. Avales ICO para jóvenes y familias: la opción más accesible

Esta es probablemente tu mejor baza si tienes menos de 35 años. El Gobierno aprobó en 2024 una línea de avales del ICO (Instituto de Crédito Oficial) dotada con 2.500 millones de euros para ayudar a jóvenes y familias con menores a cargo a comprar su primera vivienda.

¿Cómo funciona? El Estado avala hasta el 20% del préstamo hipotecario (o el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior). Eso significa que el banco puede prestarte el 100% del valor de la vivienda sin que tú tengas que aportar ese 20% de entrada.

Requisitos para el aval ICO:

• Tener menos de 35 años en el momento de firmar la hipoteca (o ser familia con menores a cargo, sin límite de edad)
• Ingresos máximos de 37.800€ brutos anuales (4,5 veces el IPREM). Si compras en pareja, se duplica a 75.600€
• No tener más de 100.000€ de patrimonio financiero
• Ser tu primera vivienda habitual
• Haber residido en España de forma legal durante los 2 años anteriores
• No tener deudas en situación de morosidad
• El precio de la vivienda no puede superar los límites por comunidad autónoma (por ejemplo, 325.000€ en Madrid, 300.000€ en Cataluña)

Más de 60 bancos se han adherido a este programa: BBVA, Santander, CaixaBank, Bankinter, Unicaja, Abanca, Ibercaja… La lista es larga.

2. Hipotecas jóvenes: financiación del 90% al 100%

Si eres menor de 35-36 años, muchos bancos ofrecen hipotecas especiales para jóvenes con condiciones más favorables. Aunque no todas llegan al 100%, algunas se acercan bastante.

Ejemplos concretos en 2025:

• BBVA Hipoteca Joven: hasta el 95% de financiación, sin comisión de apertura ni gastos de notaría, gestoría y registro (menores de 36 años)
• Santander Hipoteca Joven: hasta el 95% del menor valor entre tasación y compraventa (menores de 35 años)
• Unicaja Hipoteca Joven: hasta el 100% en comunidades con programas autonómicos como Madrid, Galicia, País Vasco (menores de 35 años)
• ABANCA: hasta el 100% en Madrid, País Vasco, Galicia, La Rioja, Baleares. En Castilla y León hasta 97,5%
• ING Hipoteca Joven: hasta el 95% (menores de 36 años, primera vivienda hasta 400.000€)

Francamente, estas hipotecas son una gran oportunidad si cumples los requisitos de edad. Pero no te engañes: aunque te financien el 95%, ese 5% más los gastos siguen siendo una cantidad considerable.

3. Programas autonómicos: «Mi Primera Vivienda» y otros

Varias comunidades autónomas tienen sus propios programas de ayuda. El más conocido es «Mi Primera Vivienda» de la Comunidad de Madrid, pero existen otros.

Características del programa madrileño:

• Para menores de 40 años (sí, 40, no 35)
• O para cualquier persona que tenga un hijo por nacimiento o adopción en el año de la convocatoria
• Residencia en Madrid durante los 2 años anteriores
• Primera vivienda
• Precio máximo: 390.000€
• Financiación de hasta el 100% del valor de tasación o compraventa

Otras comunidades como Castilla y León, Andalucía, País Vasco o Cataluña tienen programas similares con requisitos y condiciones específicas.

4. Pisos de banco: la opción menos conocida pero muy efectiva

¿Sabías que los bancos tienen inmuebles embargados que quieren vender rápido? Para deshacerse de este stock, muchas entidades ofrecen condiciones especiales de financiación, incluidas hipotecas al 100% o incluso más.

Por ejemplo:

• Bankinter: ofrece hipotecas al 100% para inmuebles de su cartera
• Santander: a través de Altamira, Casaktua y Diglo, con financiación cercana al 100%
• Unicaja: puede llegar al 97,5% para sus propios inmuebles

El truco aquí es que estos pisos pueden necesitar reformas o estar en zonas menos atractivas. Pero si buscas precio y no te importa hacer algunas obras, puede ser tu oportunidad.

5. Avales privados: cuando la familia echa una mano

Si tus padres, hermanos o algún familiar cercano tienen una buena situación económica, pueden actuar como avalistas de tu hipoteca. Esto significa que se comprometen a pagar la deuda si tú no puedes hacerlo, lo que reduce el riesgo para el banco y aumenta tus posibilidades de conseguir financiación al 100%.

También existe la figura del «hipotecante no deudor» o doble garantía hipotecaria: un familiar pone como garantía un porcentaje de su vivienda (no la totalidad) para cubrir ese 20% que el banco no financia. Es menos arriesgado que ser avalista completo.

¿El problema? No todo el mundo tiene familiares con capacidad o voluntad de asumir ese riesgo. Es comprensible.

6. Préstamo personal adicional: la opción más cara

Técnicamente, puedes solicitar un préstamo personal para cubrir la entrada y los gastos, además de la hipoteca. Pero te lo advierto: esta es la opción más cara y arriesgada.

Los préstamos personales tienen intereses mucho más altos que las hipotecas (pueden superar el 8-10% TAE), y estarás pagando dos créditos simultáneamente. Tu nivel de endeudamiento se disparará, y si tienes problemas económicos, la situación puede complicarse muy rápido.

Perfiles que tienen más posibilidades de conseguir una hipoteca sin ahorros

No nos engañemos: los bancos no dan hipotecas al 100% a cualquiera. Después de ver docenas de casos, he identificado los perfiles que tienen más probabilidades de éxito:

Funcionarios: el perfil estrella

Si eres funcionario, eres oro para los bancos. La estabilidad laboral garantizada es lo que más valoran las entidades financieras. Incluso sin ahorros, tu contrato fijo de por vida te abre muchas puertas.

Jóvenes con buenos ingresos y contrato indefinido

Ser menor de 35 años con un contrato indefinido y una nómina decente te posiciona muy bien. Si además llevas varios años en la misma empresa, mejor todavía. Los bancos ven continuidad y solvencia.

Profesionales con proyección

Aunque no seas funcionario, si ocupas un puesto de responsabilidad en una empresa sólida, el banco puede considerar que tienes suficiente capacidad de pago. Hablo de puestos directivos, técnicos especializados, profesionales con alta demanda…

Compradores de viviendas con tasación superior al precio

Esto es un pequeño truco que poca gente conoce. Si encuentras una vivienda cuyo valor de tasación es superior al precio de venta, puedes estar de suerte. Como los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación, podrías conseguir que ese 80% cubra el 100% del precio de compra.

Ejemplo: piso que cuesta 100.000€ pero se tasa en 120.000€. El 80% de 120.000€ son 96.000€. Si negocias bien y consigues bajar el precio a 96.000€ o menos, tendrías financiación completa.

Los requisitos concretos que te pedirán

Vale, supongamos que encajas en alguno de los perfiles anteriores. ¿Qué te van a pedir los bancos? Porque conseguir una hipoteca sin entrada no significa que puedas llegar con las manos vacías.

Requisitos básicos para solicitar financiación al 100%:

• Ingresos demostrables y estables: generalmente piden que la cuota mensual no supere el 30-35% de tus ingresos netos
• Contrato de trabajo: indefinido (preferiblemente con al menos 1-2 años de antigüedad) o ser funcionario
• Historial crediticio limpio: nada de impagos, deudas o estar en CIRBE con morosidad
• Nivel de endeudamiento bajo: que tus deudas actuales no superen el 35-40% de tus ingresos
• Edad adecuada: para hipotecas jóvenes, menos de 35-36 años según el banco
• DNI/NIE y residencia legal en España
• Ahorros para gastos: aunque no necesites entrada, SÍ necesitas tener el 10% del precio para gastos de compraventa (notaría, registro, gestoría, impuestos)

¿Cuánto cuestan realmente los gastos de compra?

Hablemos de números reales porque esto es importante. Los gastos de compraventa suponen aproximadamente el 10% del precio de la vivienda e incluyen:

• Impuestos: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para viviendas de segunda mano (6-10% según comunidad) o IVA para viviendas nuevas (10%)
• AJD: Actos Jurídicos Documentados (0,5-1,5% según comunidad)
• Notaría: entre 600-1.200€
• Registro de la Propiedad: entre 400-800€
• Gestoría: entre 300-600€
• Tasación: entre 250-600€

Para una vivienda de 150.000€, estamos hablando de unos 12.000-15.000€ en gastos. No es una cantidad pequeña.

El coste real de una hipoteca al 100%: lo que nadie te cuenta

Aquí viene la parte que muchos «expertos» olvidan mencionar. Conseguir una hipoteca sin ahorros tiene un coste económico importante a largo plazo.

Intereses más altos

Las hipotecas que financian más del 80% suelen tener tipos de interés más elevados. Mientras que una hipoteca estándar al 80% puede tener un TIN del 2,5-3%, una hipoteca al 100% fácilmente puede superar el 3,5-4% TIN.

¿Qué significa esto en euros?

Para una hipoteca de 150.000€ a 30 años:

• Al 80% (120.000€) con TIN 2,8%: pagarías unos 49.000€ en intereses
• Al 100% (150.000€) con TIN 3,5%: pagarías unos 93.000€ en intereses

Estamos hablando de casi 44.000€ más en intereses por financiar ese 20% adicional.

Cuotas mensuales más altas

Lógicamente, si pides prestado más dinero, pagas más cada mes. Siguiendo el ejemplo anterior:

• Hipoteca al 80%: cuota mensual de unos 470€
• Hipoteca al 100%: cuota mensual de unos 645€

Eso son 175€ más al mes, 2.100€ más al año. ¿Puedes permitírtelo?

Mayor riesgo de impago y ejecución hipotecaria

Si por cualquier motivo dejas de pagar (pérdida de empleo, enfermedad, separación…), el riesgo es mayor. Con una hipoteca al 100%, tu deuda inicial es muy alta. Si el banco ejecuta la hipoteca y subasta tu vivienda, es muy probable que el precio de venta sea inferior a lo que debes, quedándote con una deuda residual además de sin casa.

Alternativas si no consigues una hipoteca sin ahorros

Seamos realistas: no todo el mundo va a conseguir una hipoteca al 100%. Si te encuentras en esta situación, no te desesperes. Hay alternativas que pueden funcionar.

Alquiler con opción a compra

Esta es una opción cada vez más popular. Funciona así: firmas un contrato de alquiler con el propietario, pero parte del alquiler mensual se descuenta del precio final si decides comprar la vivienda al cabo de unos años (normalmente 3-7 años).

Ventajas:

• Solo necesitas aportar un 5-10% inicial (mucho menos que el 20-30% de una hipoteca tradicional)
• Vives en la casa mientras generas el ahorro necesario
• Parte del alquiler se descuenta del precio final
• Tienes tiempo para mejorar tu perfil financiero

Inconvenientes:

• Si al final no compras, pierdes la opción de compra inicial y las cantidades descontadas
• Los alquileres suelen ser más altos que los de mercado
• Oferta limitada de viviendas con esta modalidad

Comprar en construcción

Si compras una vivienda sobre plano o en construcción, puedes ir pagando cuotas progresivas según avanza la obra. Esto te permite reunir ese 20% de entrada poco a poco, en lugar de tener que desembolsarlo de golpe.

Buscar una vivienda más barata

Lo sé, suena obvio. Pero a veces nos obsesionamos con una vivienda o una zona concreta que está fuera de nuestro alcance. Buscar en zonas menos céntricas o viviendas más pequeñas puede reducir significativamente la cantidad necesaria.

Si en lugar de necesitar 45.000€ solo necesitas 30.000€, la historia cambia completamente.

Esperar y ahorrar

No es la respuesta que querías escuchar, pero a veces es la más sensata. Si puedes ahorrar aunque sea 200-300€ al mes, en 2-3 años tendrías entre 7.000-11.000€. Combinado con alguna ayuda familiar o alguna de las opciones anteriores, podrías estar mucho más cerca de tu objetivo.

Consejos prácticos para mejorar tus posibilidades

Si estás decidido a conseguir una hipoteca sin ahorros, aquí van algunos consejos que he visto funcionar en la práctica:

1. Trabaja en tu perfil crediticio

Antes de solicitar la hipoteca, asegúrate de que tu historial financiero esté impecable:

• Paga todas tus deudas a tiempo
• Cancela préstamos pequeños que tengas pendientes
• No solicites nuevas tarjetas de crédito ni préstamos en los meses previos
• Revisa tu CIRBE (informe del Banco de España) para comprobar que todo esté correcto

2. Reduce tu nivel de endeudamiento

Si tienes un préstamo personal, el pago de un coche a plazos o deudas de tarjetas, intenta reducirlos o cancelarlos. Cuanto menor sea tu nivel de endeudamiento actual, más margen tendrás para que te concedan la hipoteca.

3. Aumenta tus ingresos demostrables

Si trabajas como autónomo o tienes ingresos variables, intenta demostrar la mayor estabilidad posible. Si trabajas por cuenta ajena, valora si puedes negociar un aumento o buscar complementos salariales que queden reflejados en tu nómina.

4. Usa un broker hipotecario

Los brokers o asesores hipotecarios conocen el mercado al dedillo. Saben qué bancos son más flexibles, qué perfiles buscan, y pueden negociar en tu nombre. Muchos trabajan sin coste para ti (cobran comisión del banco).

Honestamente, si tu caso es complicado, un buen broker puede marcar la diferencia entre conseguir financiación o no.

5. Presenta toda la documentación impecable

Cuando solicites la hipoteca, lleva preparada toda la documentación necesaria:

• DNI/NIE
• Últimas 3-6 nóminas
• Declaración de la renta de los últimos 2 años
• Contrato de trabajo
• Vida laboral
• Extractos bancarios de los últimos 6-12 meses
• Certificado de empadronamiento
• Nota simple del Registro de la Propiedad (demostrando que no tienes otra vivienda)

Cuanto más organizado y profesional te muestres, mejor impresión causarás.

6. Compara múltiples ofertas

No te quedes con la primera oferta que te hagan. Solicita pre-aprobaciones en varios bancos y compara:

• Porcentaje de financiación
• Tipo de interés (fijo, variable o mixto)
• TIN y TAE
• Comisiones (apertura, amortización anticipada…)
• Vinculaciones obligatorias (seguros, domiciliación de nómina…)
• Plazo de amortización

7. Negocia las condiciones

Todo es negociable. El banco puede ofrecerte inicialmente un 90%, pero si presentas un buen perfil, podrías negociar hasta el 95% o incluso el 100%. Lo mismo con el tipo de interés y las comisiones.

No tengas miedo de pedir mejores condiciones. Lo peor que puede pasar es que te digan que no.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas sin ahorros en 2025?

Basándome en la información actual, estos son los bancos más accesibles para hipotecas con alta financiación:

Financiación al 100%:

• ABANCA: 100% en Madrid, País Vasco, Galicia, La Rioja, Baleares (Hipoteca Joven con programas autonómicos)
• Unicaja: 100% con programas autonómicos en varias comunidades
• imagin: 100% en Cataluña solo para VPO
• Bankinter: 100% para pisos de su propia cartera
• Santander: cercano al 100% para inmuebles de Altamira, Casaktua, Diglo

Financiación al 95-97,5%:

• BBVA: 95% (Hipoteca Joven, menores de 36 años)
• Santander: 95% (Hipoteca Joven, menores de 35 años)
• ING: 95% (Hipoteca Joven, menores de 36 años)
• ABANCA: 97,5% en Castilla y León, 95% en Extremadura y Andalucía
• Kutxabank: hasta 95%
• Pibank: hasta 95%